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地產(chǎn)債延續(xù)18日跌勢，萬得地產(chǎn)債30指數(shù)跌0.4%。盡管11月地產(chǎn)債融資有所回暖，但房企今年的融資狀況整體依然不佳。中證鵬元指出，少數(shù)龍頭房企債券價格的波動對全行業(yè)債券價格和利差都會產(chǎn)生影響。相較之下，國企地產(chǎn)企業(yè)總體信用風險仍可控。

9月末以來，萬得地產(chǎn)債30指數(shù)震蕩上行，于上周達到階段高點，區(qū)間漲幅6.41%。但從本周一起指數(shù)明顯調(diào)整，三天下跌了2.31%，昨日大幅下跌1.46%。

9月26日中央政治局會議提出“止跌回穩(wěn)”后，政策著力推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，各種刺激政策陸續(xù)出臺，地產(chǎn)債融資有所回暖。

根據(jù)東方金誠的統(tǒng)計，11月共計20家房企發(fā)行地產(chǎn)債27只，合計發(fā)行規(guī)模為282.55億元，環(huán)比大幅增長25.3%。其中，國企地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模為246.3億元，環(huán)比增長9.2%。同時，地產(chǎn)債發(fā)行利率大幅下行，11月地產(chǎn)債加權平均發(fā)行利率為2.66%，較前值下行41bp。

不過，房企今年的融資狀況整體依然不佳。中金公司固收研究團隊的統(tǒng)計顯示，2024年截至10 月末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.2%，相比2023年下降13.60%跌幅擴大。2024年三季報顯示，房企籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額累計值轉負。銀行信貸方面，多個維度數(shù)據(jù)顯示仍處于偏弱狀況。

數(shù)據(jù)顯示，今年至今，地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債3996.13億元，同比下降15%，凈融依然為負。

中證鵬元指出，融資支持政策為房企現(xiàn)金流起到一定托底作用，但民企融資現(xiàn)金流表現(xiàn)仍不佳。境內(nèi)債券發(fā)行則繼續(xù)縮量，央國企擴表意愿不強，民營和混合所有制房企以中債增擔保發(fā)行為主，債券融資難度較大。

二級市場方面，受益于政策繼續(xù)加碼提振行業(yè)景氣度，11月地產(chǎn)債利差整體呈現(xiàn)下行走勢。根據(jù)東方金誠的統(tǒng)計，11月地產(chǎn)債利差合計下行16bp;同時，地產(chǎn)債二級市場交易活躍度上升，11月地產(chǎn)債成交總額環(huán)比增長27.4%。

今天上午，萬得地產(chǎn)債30指數(shù)繼續(xù)下跌0.4%。萬科多只債券下跌，“22萬科04”、“21萬科06”跌超4%，“22萬科07”跌超3%，“21萬科02”跌3%，“20萬科04”跌超2%。

中證鵬元表示，債券市場機構投資者策略趨同、情緒傳導濃厚，目前金地、萬科、龍湖等行業(yè)僅存的少數(shù)龍頭房企債券價格的波動對全行業(yè)債券價格和利差都會產(chǎn)生影響。相對而言，當前央國企尚未出現(xiàn)實質性風險，融資渠道通暢，市場占有率持續(xù)提升;信用風險向央國企發(fā)酵的可能性仍然較低，整體違約風險可控。

中金公司也認為，房地產(chǎn)市場仍未明顯復蘇，國企地產(chǎn)企業(yè)總體信用風險仍可控。國企地產(chǎn)債絕對收益率處于歷史低位，但相對其他行業(yè)收益率仍具備一定吸引力。國企地產(chǎn)債利差歷史分位數(shù)近期有所上升，我們后續(xù)有望企穩(wěn)并收窄。

典型房企中，中證鵬元分析，萬科集團債務期限結構較差，2025年到期及回售境內(nèi)外債券規(guī)模合計361.93億元，再融資尚未修復，償債壓力較大。龍湖集團短期債務占比不高，2025年到期及回售境內(nèi)外債券規(guī)模合計145億元，其中回售規(guī)模較大，需持續(xù)關注與投資人溝通情況。歷經(jīng)一年的收縮償債，金地集團2025年整體待償還規(guī)模不大，需關注償債時點資金籌集情況。